Sanctionarea incalcarii normelor de calitate in constructii

avocat Iasi - calitatea in constructii

06 feb. Sanctionarea incalcarii normelor de calitate in constructii

Sanctiunile pt incalcarea normelor de calitate in constructii.

Sanctiunea aplicabila in cazul incalcarii normelor legale privind calitatea in constructii.

Incalcarile invederate ale normelor legale (legea in acceptiunea lato sensu) atrag nulitatea absoluta a receptiei, producand o vatamare atat  investitorilor, care aveau ocazia de a respinge,  receptia ori de a isi vedea solutionate obiectiunile la aceasta, dar aducand atingere si ordinii de drept, sub aspectul incalcarii normelor privind calitatea in constructii; cerinta receptionarii constructiilor de catre beneficiar nu este o simpla formalitate, ci este  menita sa asigure insasi substanta drepturilor si obligatiilor care incumba partilor implicate in procesul de realizate a constructiilor.

(Curtea de Apel Pitesti, Decizia nr. NR. 724/R-COM/27 Februarie 2013)

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Rm. Valcea sub nr. 2374/288/2011 reclamantii Asociatia de proprietari „VT”, MM, EI, MV si TV au chemat in judecata pe paratele S.C. E. S.R.L. si Primaria Rm. Valcea, solicitand instantei pronuntarea unei hotarari prin care sa constate nulitatea absoluta a procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 31 din 15.12.2007 inregistrat la Primaria Rm. Valcea – Serviciul Urbanism cu nr. ***/13.02.2007.

In motivarea cererii, reclamantii MM, EI, MV si TV arata ca, in calitate de beneficiari, au incheiat cu parata S.C. E. S.R.L., in calitate de antreprenor, contracte de construire a unor apartamente la cheie in conformitate cu autorizatia de constructie nr. 452/12882/10.05.2006.

Reclamantii au mai aratat ca, potrivit clauzei stipulata la art. 4.2 din contractele de construire incheiate cu parata, s-a prevazut ca receptia lucrarilor de construire sa se efectueze pe faze de executie si la finalizarea acestora, prin acordul partilor, urmand ca a se consemna in procesul verbal de receptie, precum si ca perioada de garantie a fost stabilita la 24 de luni calendaristice de la data terminarii lucrarilor si se termina cu receptia finala.

 Procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 31/2007 a fost intocmit fara consimtamantul beneficiarilor lucrarilor de constructie, fara a respecta forma ad validitatem a actului juridic, intrucat nu s-au mentionat in acesta contractele de construire,  si in frauda legii,  prin incalcarea normelor imperative prevazute de art. 8 din H.G. nr. 273/1994 care reglementeaza activitatea de receptie a lucrarilor de constructie, ceea ce face ca  acesta sa fie lovit de nulitate absoluta.

In acest sens, reclamantii au aratat ca procesul verbal de receptie a lucrarilor nr. 31/2007 nu poarta semnaturile proprietarilor de apartamente, nu mentioneaza contractele de construire in temeiul carora a fost efectuata lucrarea de constructie, iar presedintele comisiei de receptie, in persoana d-lui SP, nu putea indeplini aceasta functie deoarece este administratorul societatii parate S.C. E. S.R.L., care este si investitor si executant.

Parata S.C. E. S.R.L. a formulat intampinare, prin care a invocat exceptiile lipsei calitatii procesuale active a reclamantei Asociatia de proprietari „VT” (astfel cum a precizat in sedinta publica din data de 12 septembrie 2012) motivat de faptul ca nu are calitatea de parte in raportul juridic de drept substantial dedus judecatii, precum si a lipsei de interes a reclamantilor, deoarece acestia nu justifica folosul practic pe care l-ar obtine prin constatarea nulitatii absolute a procesului verbal de receptie.

Pe fondul cauzei, parata arata ca, in temeiul contractelor de vanzare cumparare nr. 2340/16.05.2005 si nr. 2599/31.02.2005 incheiate cu S.C. FS S.A. Rm. Valcea a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Rm. Valcea, iar, in calitate de investitor, a procedat la modernizarea, reamenajarea si mansardarea constructiei in baza proiectului de executie intocmit de S.C. A.A. S.R.L. in temeiul caruia s-a eliberat Autorizatia de Construire nr. ***/12882/10.05.2006 pentru „Modernizare, reamenajare, mansardare constructie si schimbare destinatie din sediu de societate in spatiu de locuit” si Acordul unic nr. ***/10.05.2006.

Parata a precizat ca lucrarile de constructii au fost executate in regie proprie si ca, in conformitate cu prevederile art. 37 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 si art. 7 din H.G. nr. 273/1994, comisia de receptie a fost constituita din 6 membri, respectiv reprezentantul investitorului, in persoana d-lui SP, doi reprezentanti ai administratiei publice locale pe teritoriul careia este situata constructia (M.L. si B.I.) si specialisti, iar reprezentantii executantului si proiectantului au avut calitatea de invitati.

Totodata, parata a aratat ca procesul verbal de receptie a lucrarilor intocmit de comisia de receptie a lucrarilor constata respectarea de catre executantul lucrarii a prevederilor din documentatia tehnica ce a stat la baza emiterii autorizatiei de construire.

Parata a mai aratat ca, potrivit contractelor de construire incheiate cu reclamantii MM, EI, MV si TV avea obligatia de a transmite acestora dreptul de proprietate dupa finalizarea lucrarilor ceea ce s-a si intamplat, prin incheierea contractelor de vanzare cumparare in forma autentica.

In acest context, parata a aratat  ca, in conditiile in care lucrarile au fost finalizate, nu exista nici un impediment legal pentru incheierea procesului verbal de catre persoanele indreptatite a efectua receptia, iar motivele de nulitate invocate de reclamanti nu au nici o legatura cu intelesul si scopul procesului verbal, astfel ca reclamantii nu justifica interesul in formularea cererii de constatare a nulitatii procesului verbal.

Parata Primaria Municipiului Rm. Valcea a formulat intampinare, in care a aratat ca, prin Autorizatia de construire nr. ***/10.05.2006, parata S.C. E. S.R.L., in calitate de investitor si constructor, a fost autorizata sa execute lucrari de construire pentru: „Modernizare, reamenajare, mansardare constructie si schimbare destinatie din sediu societate in spatii de locuit” asupra imobilului teren si/sau constructii situat in mun. Rm. Valcea

In considerarea prevederilor art. 1, art. 2, art. 7 si art. 8 din H.G. nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora, precum si art. 37 alin. 2 din Legea nr. 50/1991, parata arata ca nu exista obligatia pentru beneficiari, in speta pentru reclamanti, de a participa la receptia lucrarii.

         Prin Sentinta civila nr. 12551 din 2 decembrie 2011 pronuntata de Judecatoria Rm. Valcea in dosarul nr. 2374/288/2011, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei Asociatia de Proprietari „VT” invocata de parata SC E.  SRL, s-au respins exceptiile lipsei calitatii procesuale active si lipsei de interes a  reclamantilor MM, EI, MV si TV, invocate de parata S.C. E SRL, prin intampinare.

         S-a respins actiunea formulata de reclamanta Asociatia de Proprietari „VT”, ca fiind formulata de o persoana lipsita de calitate procesuala activa.

         S-a respins actiunea formulata de reclamantii MM, EI,MV,siTV,in contradictoriu cu paratii SC  E SRLsi Primaria Municipiului Rm. Valcea, ca neintemeiata.

          Pentru a hotari astfel, judecatoria a retinut ca, in temeiul contractelor de vanzare cumparare autentificate de B.N.P. G. M. sub nr. 2340/16.05.2005 si nr. 2599/31.05.2005 incheiate cu S.C. Foraj Sonde Rm. Valcea parata S.C. E. S.R.L,. a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren si constructie situat in Rm. Valcea.

Parata S.C. E. S.R.L., in calitate de investitor si constructor, a procedat la modernizarea, reamenajarea si mansardarea constructiei situata pe terenul din Rm. Valcea potrivit Autorizatiei de Construire nr. ***/10.05.2006 pentru „Modernizare, reamenajare, mansardare constructie si schimbare destinatie din sediu de societate in spatiu de locuit” si Acordul unic nr. ***/10.05.2006, eliberate de Primarul mun. Rm. Valcea la solicitarea paratei.

Lucrarile de constructii au fost executate in baza proiectului de executie nr. 173/2005 intocmit de S.C. AA S.R.L.

Potrivit contractelor de construire, depuse in copie la filele 99-110 dosar, parata S.C. E. S.RL., in calitate de antreprenor, s-a obligat sa  construiasca apartamente la cheie in favoarea reclamantilor MM, EI, MV si TI, in calitate de beneficiari, urmand ca la finalizarea lucrarilor de constructii si concomitent cu predarea locuintei parata sa transmita in plina proprietate beneficiarilor terenul aferent locuintei in cota parte indiviza si cota parte de bunuri indivize.

Potrivit clauzei stipulata la art. 3.2 din contractele de construire, partile au convenit ca reclamantii sa achite un avans (al carui cuantum este mentionat in cuprinsul fiecarui contract) in termen de 24 de ore de la incheierea contractelor, urmand ca diferenta de pret sa fie achitata in momentul receptiei finale dupa semnarea procesului verbal de receptie, conform situatiilor de lucrari vizate de beneficiar.

Conform procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr.***/15.02.2007 inregistrat la Primaria mun. Rm. Valcea sub nr. ***/13.02.2007, aflat la dosar, rezulta ca receptia la terminarea lucrarilor a fost efectuata in anul 2007 in urma intrunirii comisiei de receptie convocata si numita de investitorul lucrarii, in speta de parata S.C. E S.R.L.; comisia de receptie la terminarea lucrarilor a cuprins 6 membri din care doi au fost reprezentanti ai administratiei publice locale, iar lucrarile au fost receptionate fara anexe si fara obiectiuni.

Parata S.C. E S.R.L. a invitat reclamantii la receptia lucrarii contractate pentru data de 12 februarie 2007, astfel cum rezulta din cuprinsul adreselor depuse in copie la dosar, iar apoi a vandut acestora apartamentele contractate potrivit contractelor de vanzare cumparare autentificate de B.N.P. M.A.M. sub nr. ***/01.06.2007  pentru apartamentul nr. 3 cumparat de EI si EIR,  sub nr. ***/04.05.2007 pentru apartamentul nr. 8 cumparat de TI si TV, sub nr. ***/26.04.2007 pentru apartamentul nr. 2 cumparat de MM si MD si sub nr. ***/26.04.2007 pentru apartamentul nr. 7 cumparat de MV si MA.

A mai retinut ca, prin sentinta civila nr. 5921/25 iunie 2009 pronuntata de Judecatoria Rm. Valcea in dosarul nr. 7426/288/2008, a fost admisa, in parte, actiunea formulata de reclamantii TI si TV impotriva paratei S.C. E S.R.L., care a fost obligata sa efectueze la apartamentul vandut reclamantilor lucrarile de remediere descrise in dispozitivul hotararii.

Examinand motivele de nulitate a procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor invocate de reclamanti prin actiune, judecatoria a constatat ca acestea vizeaza nerespectarea clauzelor contractuale prevazute in contractele de construire incheiate de parata S.C. E S.R.L. si reclamanti si a normelor juridice prevazute de H.G. nr. 273/1994 pentru receptia lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora.

Motivele invocate de reclamanti sunt de natura sa atraga nulitatea relativa a procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor, si, prin urmare, pot fi invocate numai de partea in favoarea careia au fost edictate normele incalcate si care au fost vatamate prin intocmirea actului cu incalcarea acestor norme.

Or, in speta, reclamanta Asociatia de Proprietari „VT”, nefiind parte in contractele de construire incheiate de parata S.C. E S.R.L.,  nu a beneficiat de lucrarile de construire pentru a putea pretinde o eventuala vatamare prin emiterea actului a carui anulare se solicita.

Pe cale de consecinta instanta a respins actiunea formulata de reclamanta Asociatia de Proprietari „VT” ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa.

Cu privire la exceptia lipsei de interes a reclamantilor MM, MV, EI si TV, instanta a retinut ca acestia justifica interesul pentru promovarea actiunii de anulare/nulitate a procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor avand in vedere ca sunt beneficiarii lucrarilor de construire realizate de parata in temeiul contractelor de construire, astfel ca a respins exceptia lipsei de interes a reclamantilor invocata de parata S.C. E. S.R.L., ca neintemeiata.

Pe fondul cauzei judecatoria a retinut urmatoarele:

In speta, reclamantii au solicitat instantei sa constate nulitatea absoluta a procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor si lipsirea lui de eficacitate, pentru considerentele ca receptia, si implicit actul constatator al acesteia, nu s-a incheiat prin acordul partilor, fiind incalcata clauza contractuala stipulata la art. 4.2 din contractele de construire, ca alcatuirea comisiei de receptie s-a realizat cu incalcarea prevederilor art. 8 alin. 2 din H.G. nr. 273/1994 prin participarea reprezentantului paratei S.C. E. S.R.L. care are calitatea de executant al lucrarilor, iar procesul verbal de receptie a fost intocmit cu nerespectarea formei ad validitatem.

Motivele de nulitate invocate de reclamanti atrag nulitatea relativa a actului incheiat de parata S.C. E. S.R.L., astfel incat pentru aplicarea sanctiunii nulitatii reclamantii trebuie sa faca dovada vatamarii produse si a imposibilitatii inlaturarii acesteia decat prin anularea procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor.

Potrivit clauzelor contractuale stipulate de parti in contractele de construire instanta a retinut ca parata S.C. E. S.R.L., in calitate de antreprenor, avea obligatia sa invite beneficiarul, in speta pe reclamanti, sa participe la receptia locuintei, obligatie indeplinita de parata prin invitatiile adresate reclamantilor sa se prezinte la receptia lucrarii in data de 15.02.2007.

Coroborand dispozitiile legale expuse instanta a retinut ca legislatia in materie in vigoare prevede ca executantul are obligatia sa comunice investitorului data terminarii tuturor lucrarilor prevazute in contract, printr-un document scris si confirmat de investitor, iar acesta din urma numeste comisiile de receptie la terminarea lucrarilor, comisii din care nu fac parte reprezentantii executantului, ai proiectantului si ai Inspectoratului de Stat in Constructii, acestia avand calitatea de invitati.

In speta, parata S.C. E. S.R.L. are atat calitatea de investitor cat si de executant (constructor) al lucrarii „Modernizare, reamenajare, mansardare constructie si schimbare destinatie din sediu de societate in spatiu de locuit”, astfel ca numirea comisiei de receptie de catre parata si participarea reprezentantului sau in comisia de receptie s-a realizat in calitate de investitor.

In fine, examinand procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor sub aspectul formei ad validitatem, instanta a constatat ca acesta corespunde modelului prezentat in anexa 1 la H.G. nr. 273/1994.

         Impotriva acestei sentinte in termen legal au declarat apel reclamantii MM, MV, EI, TV si Asociatia de Proprietari VT,  criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

        In motivarea  apelului, au aratat ca instanta de fond a solutionat gresit procesul fara a intra in solutionarea fondului pe baza admiterii exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantei Asociatia de Proprietari VT, nefiind admisa proba cu  expertiza in constructii pentru a se constata deficientele de construire  ale imobilului.

         In continuare, arata ca instanta de fond a apreciat in mod eronat probele aduse la dosarul cauzei  in sensul ca proprietarii de apartamente au fost invitati sa participe la receptia la terminarea lucrarilor, deoarece parata, desi stia ca reclamantul MV a vandut apartamentul din str. *** si locuia cu chirie la alta adresa, cu rea credinta l-a notificat la adresa la care nu mai domicilia.

Instanta de fond a omis sa cerceteze faptul ca  parata SC E SRL a intocmit procesul verbal de receptie  in speta, la momentul in care lucrarile de constructie nu au fost finalizate, drept dovada fiind depus la dosar procesul verbal din data de 15.02.2007 incheiat intre parata si MV, prin care de comun acord s-a stabilit sa se amane receptia la terminarea lucrarilor, la data de 15.03.2007.

Mai arata ca parata a inselat beneficiarul apartamentului  ca il va chema  la receptie, deoarece pe ascuns, tot in aceeasi zi, parata, impreuna cu  persoane care se aflau in conflict de interes  au semnat procesul verbal de receptie fara a se deplasa la locul imobilului  si fara sa consemneze deficientele de constructie.

Drept asupra partilor comune ale  imobilului in cota indiviza  au toti proprietarii de apartamente  respectiv Asociatia de Proprietari VT, deoarece la momentul intocmirii procesului verbal  de receptie lucrarile de constructie ale imobilului nu au fost finalizate.

Se mai arata de catre recurenti ca instanta de fond a apreciat eronat ca  s-a respectat proiectul de executie al lucrarilor de constructie, autorizatia de constructie si avizele legale.

         Concluzioneaza ca in mod gresit s-a respins exceptia lipsei calitatii  procesuale active a  reclamantei Asociatia de Proprietari VT.

In continuare, arata recurentii ca instanta de fond a omis  sa cerceteze aspecte legate de momentul incheierii procesul verbal  de receptie astfel incat  sa constate ca paratii nu trebuia sa intocmeasca procesul verbal de receptie in februarie 2007, in momentul in care lucrarile de constructie ale imobilului nu au fost finalizate si proprietarii de apartamente nu au fost constituiti in asociatie de proprietari.

         Considera ca predarea constructiei catre proprietarii de apartamente ar fi trebuit efectuata numai in momentul in care acestia ar fi fost constituiti in asociatie de proprietari.

         Intimatul  Municipiul Rm. Valcea  a formulat intampinare prin care a solicitat anularea apelului formulat de Asociatia de Proprietari VT  potrivit art. 67 si art. 68 C.pr.civ.,  si respingerea apelului formulat de catre ceilalti apelanti ca nefundat, mentinerea sentintei ca fiind legala si temeinica.

        Intimata SC E SRL a formulat intampinare prin care a solicitat  respingerea apelului ca nefundat si mentinerea sentintei atacate ca fiind legala si temeinica.

Prin Decizia 7/2012 pronuntata de Tribunalul Valcea la data de 11.10.2012, a fost respins apelul declarat de apelantii reclamanti, pentru urmatoarele considerente:

        In mod corect instanta de fond a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei Asociatia de Proprietari VT, retinand,  raportat la motivele de nulitate a procesului verbal de receptie invocate, ca reclamanta Asociatia de Proprietari „VT”, nefiind parte in contractele de construire incheiate de parata S.C. E. S.R.L.,  nu a beneficiat de lucrarile de construire pentru a putea pretinde o eventuala vatamare prin emiterea actului a carui anulare s-a solicitat.

     De asemenea, in mod corect instanta de fond a respins cererea formulata de reclamantii  MM, MV, EI, TV ca neintemeiata, retinand ca  procesul verbal de receptie  la terminarea lucrarilor nr. 31/2007 a fost intocmit cu respectarea clauzelor contractuale nr. 4.2 si 4.3 din contractele de construire, precum si cu respectarea dispozitiilor HG nr. 273/1994.

 Nerespectarea clauzelor contractuale prevazute in contractele de construire incheiate, precum si nerespectarea dispozitiilor  prevazute de H.G. nr. 273/1994  pentru receptia lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora, sunt de natura sa atraga nulitatea relativa a procesului verbal de receptie atacat.  Fiind cauze de nulitate relativa  pot fi invocate numai de partea al carei interes a fost nesocotit la  incheierea actului juridic si care au fost vatamate prin intocmirea actului. Or, reclamanta Asociatia de Proprietari „VT”, nefiind parte in contractele de construire incheiate de parata S.C. E. S.R.L.,  nu a beneficiat de lucrarile de construire pentru a putea pretinde o eventuala vatamare prin emiterea actului a carui anulare se solicita, astfel ca  nu justifica calitatea procesuala activa pentru a promova actiunea de fata.

        In continuare tribunalul retine ca instanta de fond a apreciat corect probele administrate in cauza, reclamantii fiind invitati de parata sa participe la receptia  finala  a lucrarii  din data de 15.07.2007,  aspect ce rezulta din invitatiile depuse la dosar. Sustinerea ca reclamantului MV i-a fost comunicata invitatia la o alta adresa decat cea la care locuia  nu poate fi primita, intrucat acesta a avut cunostinta de receptia  finala a lucrarilor,  prezentandu-se la sediul paratei din Rm. Valcea la data de 15.02.2007.

       In ce priveste procesul verbal din data de 15.02.2007 incheiat intre  parata SC E. SRL si reclamantul MV,  se retine ca prin acest inscris s-a stabilit ca termen de predare a apartamentului catre beneficiar  la data de 15.03.2007, dupa executarea dotarilor ce au fost negociate  in ultimul pret al locuintei.

          Procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor  nr. 31 din data de 15.02.2007  a fost semnat de comisia de receptie la terminarea lucrarilor compusa din  6 membri din care doi au fost reprezentanti ai administratiei publice locale, lucrarile fiind  receptionate fara anexe si fara obiectiuni, iar  sub aspectul formei ad validitatem  inscrisul corespunde modelului prezentat in anexa 1 la H.G. nr. 273/1994

Dupa efectuarea receptiei, in lunile aprilie si  mai 2007, apartamentele au fost vandute reclamantilor. In masura in care lucrarile  de constructie nu ar fi fost realizate corespunzator dispozitiilor contractelor de lucrari, reclamantii au posibilitatea  sa ceara  remedierea  acestora. De altfel, reclamantii MV si TV  au si promovat astfel de actiuni, iar parata SC E. SRL a fost obligata la remedierea lucrarilor prin hotarari  judecatoresti irevocabile.

Corect a retinut prima instanta ca parata a respectat proiectul de executie al lucrarilor de constructie, autorizatia de constructie si avizele legale, astfel cum rezulta din probele dosarului.

          Impotriva acestei decizii au formulat recurs reclamantii MM, MV,  TV si Asociatia de Proprietari „VT”, invocand motive incadrate in drept de recurenti in prevederile art. 304 pct. 8, 9, si 10 C.proc.civ.

Au criticat hotararea pronuntata pentru urmatoarele motive:

1. Instanta de apel nu a cercetat fondul, deoarece a respins solicitarea de a se efectua o expertiza tehnica specialitatea constructii, pentru a se stabili toate deficientele apartamentelor, precum si ale spatiilor comune.

2. Decizia inlatura in mod nejustificat si nemotivat efectele si constatarile din procesul verbal de control din data de 09.02.2012 intocmit de Inspectoratul de  Stat in Constructii, in baza art. 45 din HG 1211/2012. De asemenea, instanta de apel nu a luat in considerare expertiza VC cu privire la unul dintre apartamentele din imobil.

3. In mod nelegal instanta de apel a  admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a  „Asociatia de Proprietari „VT”.  Potrivit statutului si acordului de asociere, Asociatia administreaza partile comune ale imobilului. In conformitate cu HG 273/1994, cartea tehnica a imobilului ar fi trebuit predata catre Asociatia de Proprietari in momentul incheierii procesului verbal de receptie.

4. In mod eronat instanta a apreciat ca  proprietarii de apartamente nu au calitatea de investitori.

In realitate calitatea de investitor revine acestora, deoarece au platit avansul, iar intimata parata AG E. nu poate fi investitor, deoarece a efectuat lucrarea pe baza acestui avans.

5. In mod eronat instanta de apel a interpretat procesul verbal din 15.02.2007 incheiat cu MV, considerand ca este vorba de stabilirea unui nou termen de receptie ca urmare a efectuarii unor dotari negociate in ultimul pret, in realitate fiind vorba, asa cum se mentioneaza expres in document, de nefinalizarea la timp a lucrarilor de construire din contractul initial. De fapt, in timp ce AG E. negocia un nou termen de receptie, pe ascuns a intocmit procesul verbal de receptie din 15.02.2007, in lipsa investitorului.

6. Instanta de apel in mod eronat a apreciat ca parata a respectat proiectul de executie al lucrarilor de constructie, autorizatia de construire si avizele legale. In conformitate cu proiectul de executie, imobilul ar fi trebuit construit din zidarie  de caramida si BCA, aceste materiale fiind prezentate si in oferta mediatizata de parata si depusa la dosarul cauzei, iar constructorul nu a respectat acest lucru.

S-a depus intampinare de catre Primaria Mun. Rm. Valcea, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, aratand ca Asociatia de Proprietari nu a fost parte in contractele de construire, deci nu are calitate procesuala activa. A aratat  ca recurentii au fost invitati de catre parata AG E. sa participe la receptia finala la 15.07.2007, aspect ce rezulta din invitatiile depuse la dosar.

Parata a respectat proiectul de executie, autorizatia si avizele. Mai mult decat atat, procesul verbal de receptie nr. 31/15.02.2007 a fost semnat de comisia de receptie la terminarea lucrarilor, compusa din 6 membri, lucrarile fiind semnate fara anexe si fara obiectiuni, iar sub aspectul formei ad validitatem inscrisul corespunde modelului prezentat in anexa 1 la HG 273/1994.

Parata AG E. SRL a formulat de asemenea intampinare, solicitand respingerea ca nefondat a recursului, pentru urmatoarele motive:

In ceea ce o priveste pe recurenta Asociatia de Proprietari, in mod corect tribunalul a constatat ca, fata de motivele de nulitate invocate de catre reclamanti, ea nu justifica calitate procesuala activa, si nu a suferit nicio vatamare prin emiterea actului.

Pe fondul cauzei, in mod corect instanta a constatat ca procesul verbal a fost incheiat cu respectarea normelor legale privind calitatea in constructii.

A aratat ca lucrarile de construire au fost executate in regie proprie, iar receptia  a fost realizata in conformitate cu art. 37 al. 2 din Legea 50/1991. Ea are atat calitatea de investitor, cat si pe aceea de executant, astfel ca in temeiul legii  a desemnat comisia de receptie si a stabilit componenta acesteia.

Cu viitorii proprietari societatea a incheiat ulterior procese verbale de receptie individuale pentru apartamentele pe care voiau sa le dobandeasca.

Analizand recursul formulat, Curtea a constatat ca acesta este fondat.

O prima critica ce se impune a fi analizata este cea referitoare la calitatea procesuala activa a  „Asociatiei de Proprietari „V.T.”.

Instantele de fond au motivat lipsa legitimarii procesuale active a acestei parti prin faptul ca nu este parte in contractul de construire si nu a suferit o vatamare prin intocmirea procesului verbal contestat. De asemenea, au mai argumentat ca, fiind vorba de cauze de nulitate relativa, anularea procesului verbal  poate fi ceruta doar de partile contractante si care au suferit o vatamare prin incheierea sa.

Curtea constata ca aceste argumente nu pot fi primite, deoarece motivele de nulitate invocate in cererea de chemare in judecata nu se circumscriu nulitatii relative, ci absolute. Nu este vorba numai de incalcarea unor clauze contractuale, ci  se sustine incalcarea unor dispozitii din HG 273/1994 referitoare la modalitatea de efectuare a receptiei la terminarea lucrarilor, in special la componenta comisiei de receptie. Este adevarat ca efectuarea receptiei este tratata si in contractul partilor. Potrivit contractului, receptia se face prin acordul partilor, pe etape de executie si la finalizarea constructiei. Distinct de aceasta modalitate conventionala, Legea 10/1995  la art. 17  si Legea 50/1991 in art. 37 instituie obligativitatea  receptiei constructiilor la terminarea lucrarilor, iar in aplicarea acestor dispozitii legale a fost emisa HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora (denumita, in continuare,  si Regulament).

 Nerespectarea legii si a actului normativ emis pentru punerea sa in aplicare atrage nulitatea absoluta, deoarece este vorba de norme legale privind disciplina si calitatea in constructii, care au caracter imperativ, fiind de ordine publica. Caracterul de ordine publica al normelor instituite in domeniu rezulta din prevederile legii, care priveste siguranta si calitatea  in constructii ca pe o chestiune care depaseste sfera interesului individual, interesand valori sociale cu caracter general. Astfel, scopul reglementarii, este, potrivit art. 3 din Legea 10/1995, „realizarea si exploatarea unor constructii de calitate corespunzatoare, in scopul protejarii vietii oamenilor, a bunurilor acestora, a societatii si a mediului inconjurator.”, iar potrivit art. 9 lit.h din acelasi act normativ si Anexei nr. 2 la Legea 50/1991, receptia constructiilor este o componenta a  sistemului calitatii in constructii.

De aceea, cata vreme normele legale a caror incalcare se invoca sunt de ordine publica, nulitatea nu poate avea caracter relativ, dupa cum in mod gresit s-a retinut, ci este vorba de cauze de nulitate absoluta, ce poate fi invocata de orice persoana interesata.

De aceea, asociatia de proprietari are  calitate procesuala activa pentru a invoca nulitatea procesului verbal de receptie, avand in vedere ca se sustine existenta unor cauze de nulitate absoluta, cata vreme ea are un interes in promovarea actiunii de fata, deoarece, chiar si in conditiile in care nu a fost parte in contractul de construire, ea are atributii in administrarea spatiilor comune ale imobilului, astfel ca orice deficiente ale imobilului, daca este vorba de spatiile si dotarile comune, intra in sfera de interese ale acesteia.

O a doua categorie de critici priveste modalitatea de administrare a probatoriului: se sustine de catre recurenti ca nu s-a efectuat proba cu expertiza tehnica pentru constatarea deficientelor imobilului, iar instanta de apel a inlaturat constatarile din procesul verbal intocmit de ISC si expertiza efectuata intr-o alta cauza, retinand in mod eronat si in contra probelor administrate ca imobilul respecta autorizatia, proiectul de construire si celelalte avize legale.

Din acest punct de vedere, Curtea constata ca  afirmatia instantei de apel potrivit careia la realizarea imobilului au fost respectate autorizatia si proiectul de executie este, pe de o parte, nesustinuta de probe si nemotivata, in conditiile in care apelantii au sustinut contrariul si au depus si inscrisuri in dovedire, iar tribunalul, ca si prima instanta, nu au motivat de ce inlatura aceste inscrisuri si pe baza caror probe au ajuns la concluzia contrara.

     Cu toate acestea, existenta sau nu a unor deficiente ori a unor nereguli privind respectarea autorizatiei de construire sau a altor avize sunt chestiuni care exced prezentei cauze, ce are ca obiect constatarea nulitatii procesului verbal pentru incalcarea dispozitiilor legale care privesc componenta comisiei de receptie, interesand cel mult sub aspectul probarii interesului de  a solicita anularea procesului verbal de receptie.

Or, sub acest aspect, interesul reclamantilor este neindoielnic, cata vreme au probat existenta unor cereri de chemare in judecata pe rolul instantelor referitoare la aceste pretinse deficiente ale constructiei, iar prin cererea de chemare in judecata ce face obiectul acestei cauze se solicita anularea procesului verbal de receptie intocmit fara participarea lor si in conditiile unui pretins conflict de interese, receptia constituind momentul in care si-ar fi putut exprima, in cadrul reglementat de lege si Regulament,  obiectiunile cu privire la masura si modul in care au fost finalizate lucrarile.

De aceea, Curtea constata ca, desi afirmatia instantei de apel este nemotivata si nesustinuta de probe, totusi efectuarea unor astfel de probe nici nu s-ar fi impus, intrucat nu face obiect de investire in prezentul litigiu si nu influenteaza solutia acestuia.

Ceea ce intereseaza, intrucat face obiect de investire in prezenta cauza, este daca la efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor s-au respectat dispozitiile actelor normative care reglementeaza modul de realizare a acesteia.

Sub acest aspect, Curtea constata ca este fondata critica recurentilor referitoare la gresita aplicare a legii de catre instanta de apel, cu privire la dezlegarea in fond a pricinii, respectiv cea data  motivelor de nulitate invocate referitor la componenta comisiei de receptie.

Sub acest aspect, s-au retinut de catre instanta de apel trei argumente pentru care procesul verbal este legal intocmit, si anume: (1) reclamantii au fost invitati de parata sa participe la receptia  finala  a lucrarii; (2) procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor  nr. 31 din data de 15.02.2007  a fost semnat de comisia de receptie la terminarea lucrarilor compusa din  6 membri, din care doi au fost reprezentanti ai administratiei publice locale, lucrarile fiind  receptionate fara anexe si fara obiectiuni, iar  sub aspectul formei ad validitatem  inscrisul corespunde modelului prezentat in anexa 1 la H.G. nr. 273/1994; (3) in masura in care lucrarile  de constructie nu ar fi fost realizate corespunzator contractelor de lucrari, reclamantii au posibilitatea  sa ceara  remedierea  acestora, lucru pe care l-au si facut si obtinut in justitie; (4) parata a respectat proiectul de executie al lucrarilor de constructie, autorizatia de constructie si avizele legale, astfel cum rezulta din probele dosarului.

Cel de-al patrulea argument nu are relevanta in cauza, sub aspectul obiectului dedus judecatii, din motivele expuse anterior, cand s-a analizat critica din recurs formulata separat cu privire la aceasta asertiune.

Nici cel de-al treilea argument nu este valid, deoarece principiile disponibilitatii si cel al accesului liber la justitie obliga instanta sa judece cererea cu care este investita, iar faptul ca reclamantul are la dispozitie si alte mijloace de realizare a dreptului sau, pe care instanta le apreciaza ca fiind mai eficiente, nu constituie, in sine, un motiv de respingere a cererii, cata vreme aceasta este admisibila, nefiind oprita de lege.

Relevante sub aspectul obiectului cererii deduse judecatii sunt celelalte doua argumente, ce vor fi analizate in cele ce urmeaza.

Astfel, este adevarat ca procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor  nr. 31 din data de 15.02.2007 a fost semnat de comisia de receptie la terminarea lucrarilor compusa din 6 membri, din care au fost si reprezentanti ai administratiei publice locale, lucrarile fiind  receptionate fara anexe si fara obiectiuni,  insa ceea ce se invoca este faptul ca din comisia de receptie nu au facut parte si beneficiarii lucrarilor, tocmai pentru a avea posibilitatea de a-si prezenta obiectiunile.

In ceea ce priveste argumentul legat de faptul ca reclamantii au fost invitati la receptia la terminarea lucrarilor, fapt care ar rezulta din  dovezile aflate la dosarul judecatoriei, Curtea constata ca, din dovezile mentionate, nu rezulta concluzia retinuta de instanta de apel, ci dimpotriva, se confirma sustinerile reclamantilor.

Astfel, se constata ca prin, notificarile de la dosar, trimise de parata  E., si pe care se bazeaza instanta de apel in sustinerea sa,  reclamantii au fost invitati la sediul paratei la data de 12.02.2007, scopul invitatiei fiind acela de a stabili sumele suplimentare rezultate din modificarile intervenite la contracte in urma solicitarilor beneficiarilor.

Asadar, invitatiile au fost facute pentru  o alta data (12.02.2007) decat cea la care a avut loc receptia la terminarea lucrarilor (15.02.2007), si in alt scop decat receptia.

Nicio alta dovada din dosar nu confirma concluzia instantei de fond potrivit careia reclamantii ar fi fost invitati la receptia la terminarea lucrarilor.

De altfel, prin intampinarea depusa in dosarul de fond, parata AG E., ca si Primaria,  s-au aparat in sensul ca nici nu era nevoie de  prezenta reclamantilor la efectuarea receptiei, deoarece ei nu au calitatea de investitori, ci lucrarile au fost executate in regie proprie, iar nicidecum nu s-a aparat (parata societate comerciala) in sensul ca i-ar fi notificat pe reclamanti si ei nu s-ar fi prezentat.. Nici in procesul verbal contestat nu se face o atare mentiune.

In aceste conditii, concluzia care se impune este aceea ca reclamantii, mai exact reclamantul MV, el fiind singurul cu privire la care s-a depus confirmarea de primire a notificarii,  au fost notificati in alt scop si pentru o alta data decat cea la care a avut loc receptia la terminarea lucrarilor.

Astfel, la data la care au fost invitati  de catre parata E., 12.02.2007, reclamantii MV si MM s-au intalnit cu reprezentantul paratei si au convenit prelungirea termenului  de predare  a locuintelor cu 3 zile, la 15.02.2007, incheind in acest scop acte aditionale la contractele de construire, cu nr. ***/12.02.2007 si nr. *** din aceeasi data, depuse la dosarul primei instante.

La termenul astfel prelungit,  15.02.2007, s-a incheiat, separat de procesul verbal al terminarea lucrarilor, in aceeasi zi cu acesta, un inscris denumit „Proces verbal” intre acelasi reprezentant al paratei care a participat si la semnarea procesului verbal contestat, SPD, si reclamantul MV, in care s-a amanat din nou receptia pentru data de 14.03.2007, ca urmare a unor dotari neexecutate inca, ce au fost negociate in ultimul pret al locuintei.

La intocmirea  procesul verbal nr. ***/15.02.2007 nu a participat nici un reclamant, paratele considerand ca nu se impunea prezenta lor, deoarece nu au calitatea de  investitori.

Pentru a lamuri aceasta calitate, Curtea retine ca, potrivit art. 17 al. 1 si 3,  din Legea 10/1995, receptia constructiilor constituie certificarea realizarii acestora pe baza examinarii lor nemijlocite, in conformitate cu documentatia de executie si cu documentele cuprinse in cartea tehnica a constructiei. Receptia constructiilor se face de catre investitor – proprietar, in prezenta proiectantului si a executantului si/sau reprezentantilor de specialitate, legal desemnati de acestia.

Prin HG 273/12994  s-a aprobat Regulamentul de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora, prevazut in anexa la aceasta hotarare.

Potrivit art. 1 din acest act normativ, receptia constituie o componenta a sistemului calitatii in constructii si este actul prin care investitorul declara ca accepta, preia lucrarea cu sau fara rezerve si ca aceasta poate fi data in folosinta. Prin actul de receptie se certifica faptul ca executantul si-a indeplinit obligatiile in conformitate cu prevederile contractului si ale documentatiei de executie.

Notiunile de investitor si executant sunt definite la art. 2, astfel: „In intelesul prezentului regulament, investitorul este persoana fizica sau juridica care incheie contractul de executare de lucrari de constructii, urmareste indeplinirea lui si preia lucrarea.

Executantul este parte contractanta care realizeaza lucrarea sau reprezentantul legal al acestuia, daca lucrarea este realizata printr-o asociere.”

Coroborand aceste dispozitii, reiese ca nu exista o suprapunere perfecta intre calitatea de investitor si aceea de proprietar, decat in doua situatii: atunci cand proprietarul incheie si contractul de executare de lucrari de  constructii in calitate de beneficiar, ori in lipsa unui astfel de contract, cand lucrarile sunt executate de proprietar in regie proprie.

In speta de fata nu se regaseste niciuna dintre aceste situatii, deoarece ne aflam in situatia in care proprietara, parata E., nu a executat lucrarile in regie proprie, ci a ales solutia de a atrage finantare in vederea construirii din partea  unor alte persoane, in speta reclamantii, sens in care a incheiat cu acestia contracte de construire in calitate de antreprenor, executant. Astfel, intre recurentii reclamanti, in calitate de beneficiari,  si parata AG E., fosta E., in calitate de antreprenor, s-au incheiat contracte de  construire (nr. ***/22.05.2006, nr. ***/03.05.2006), avand ca obiect „construirea de catre SC E. SRL pentru beneficiar a unui apartament la cheie potrivit proiectului de executie, planului general si de detaliu cu specificatiile de finisari” (art. 2.1. din contracte).

Din aceasta clauza contractuala care prevede obiectul contractului rezulta fara dubiu faptul ca beneficiarii din contract, adica recurentii reclamanti, au calitatea de investitori potrivit definitiei  art. 2 din Regulament, precitata, iar antreprenorul E. este executantul contractului de construire, potrivit definitiei cuprinse in aceeasi norma de drept.

Contractul cuprinde si dispozitii referitoare la receptia lucrarii, insa aceste dispozitii se completeaza cu cele prevazute in  normele legale imperative prevazute de Lege si Regulament, dat fiind caracterul de ordine publica al sistemului de norme referitoare la calitatea in constructii, aspect analizat  si intr-unul din paragrafele anterioare.

Etapele realizarii receptiei la terminarea lucrarilor include notificarea de catre executant catre investitor a terminarii lucrarilor, urmata de organizarea de catre investitor a inceperii receptiei in maximum 15 zile de la notificarea terminarii lucrarilor. (art. 6 si 8 din Regulament).

In cauza, aceste dispozitii legale nu au fost respectate, receptia la terminarea lucrarilor fiind organizata la 15.02.2007 de catre executant, fara  participarea si fara notificarea investitorilor beneficiari.

In ceea ce priveste componenta comisiei de receptie, aceasta este stabilita de art. 7 si art. 8 al. 2 din Regulament, astfel: ” (1) Comisiile de receptie pentru constructii si pentru instalatiile aferente acestora se vor numi de catre investitor si vor fi alcatuite din cel putin 5 membri. Dintre acestia, obligatoriu vor face parte un reprezentant al investitorului si un reprezentant al administratie publice locale pe teritoriul careia este situata constructia, iar ceilalti vor fi specialisti in domeniu. (2)  Reprezentantii executantului, ai proiectantului si ai Inspectoratului de Stat in Constructii – I.S.C. nu pot face parte din comisia de receptie, acestia avand calitatea de invitat.

Nici aceste dispozitii legale nu au  fost respectate in cauza, deoarece, potrivit procesului verbal nr. 31/15.02.2007, comisia de receptie a fost alcatuita din presedinte SP, GM, SF, BD, ML, BI. Dintre acestia, cel dintai este administratorul executantului, antreprenor in constractele de construire, iar altul sau altii dintre acestia sunt din partea Consiliului Local Rm. Valcea, dovada in acest sens fiind stampila acestei autoritati aplicata pe document.

Niciunul dintre membrii comisiei de receptie nu este investitor, in sensul prevederilor art. 2 din regulament, adica beneficiarii contractelor de construire incheiate, ceea ce incalca art. 7 al. 1 din Regulament.

Mai mult, din comisie face parte reprezentantul societatii executante, cu incalcarea interdictiei exprese, stipulate de art. 8 al. 2 din acelasi Regulament, el fiind si cel care a organizat receptia., cu incalcarea, si sub acest aspect, a art. 7 si 8.

Incalcarile invederate ale normelor legale (legea in acceptiunea lato sensu) atrag nulitatea absoluta a receptiei, producand o vatamare atat  investitorilor, care aveau ocazia de a respinge,  receptia ori de a isi vedea solutionate obiectiunile la aceasta, dar aducand atingere si ordinii de drept, sub aspectul incalcarii normelor privind calitatea in constructii; cerinta receptionarii constructiilor de catre beneficiar nu este o simpla formalitate, ci este  menita sa asigure insasi substanta drepturilor si obligatiilor care incumba partilor implicate in procesul de realizate a constructiilor.

Este eronata apararea paratei in sensul ca lucrarea de construire este realizata in regie proprie, caci, in prezenta unor contracte de construire incheiate intre beneficiari si antreprenor, acesta din urma nu poate pretinde ca a realizat lucrarea in regie proprie, chiar daca are si calitatea de proprietar al terenului or al constructiei, el fiind, potrivit vointei partilor materializata in contract, executant, iar nu investitor.

O alta constatare eronata a instantei de  apel, si care face obiectul recursului,  este aceea referitoare la faptul ca,  sub aspectul formei, inscrisul corespunde modelului prezentat in anexa 1 la H.G. nr. 273/1994.

Verificand aceasta sustinere, raportata la modelul mentionat si la sustinerile reclamantilor potrivit carora s-a omis trecerea in procesul verbal a contractelor de construire in baza carora a fost realizata lucrarea, se constata de  catre Curte ca sustinerea recurentilor este reala. Astfel, desi procesul verbal este intocmit pe baza formularului din anexa la Regulament, nu sunt completate toate rubricile, una dintre acestea fiind, intr-adevar, cea la care ar fi trebuit sa se mentioneze contractul care a stat la baza executarii constructiei (partea introductiva a procesului verbal).

Asadar, conduita paratei E. a fost aceea pe care ea o releva si in apararile facute in instanta, potrivit careia ea ar fi executat lucrarile in regie proprie, insa aceasta asertiune presupune ignorarea contractelor de construire incheiate de ea insasi. Executarea de lucrari in regie proprie presupune insa lipsa unui astfel de contract, si anume cumulul calitatilor de investitor si antreprenor in aceeasi persoana, situatie ce in cauza nu se regaseste.

In consecinta, pentru toate aceste argumente, Curtea constata ca hotararea instantei de apel este data cu aplicarea gresita a legii, ceea ce face incident motivul de modificare a hotararii prevazut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., cu consecinta modificarii deciziei din apel, in sensul admiterii apelului astfel ca, in baza art. 296 C.proc.civ., va schimba sentinta primei instante in sensul ca va admite cererea si  va constata nulitatea procesului verbal nr. 31/15.02.2007.

Pentru aceste motive, Curtea a admis recursul declarat de reclamantii M. M., M.V., T.V., ASOCIATIA DE PROPRIETARI „V. T.”,  impotriva deciziei nr. 7 din 11 octombrie 2012, pronuntata de Tribunalul Valcea – sectia a II-a civila, in dosarul nr. 2374/288/2011*, intimati fiind reclamanta E. I. si paratele S.C. A.G. E. S.R.L., si Primaria municipiului RM. Valcea, a modificat solutia din apel in sensul ca a admis apelul si a schimbat sentinta in sensul ca a admis cererea si a constatat nulitatea procesului verbal nr.




Send this to a friend